Existe muita dúvida sobre quando um conserto é responsabilidade do inquilino, e quando ele é de responsabilidade do proprietário.

Antes da entrega/recebimento das chaves:
Proprietário: revisar parte elétrica, hidráulica e estrutura básica do imóvel (vazamentos, infiltrações, rachaduras, entre outros). Elétrica- testar a voltagem, já que não pode haver excesso ou falta de tensão elétrica na fiação do imóvel. Hidráulica- testar torneiras, válvulas, vaso sanitário, registros a fim de que não hajam vazamentos nem goteiras. Caso o imóvel possua pilares e vigas de sustentação à mostra, é necessário certificar-se de que não contenham rachaduras que representem perigo a sustentação do imóvel. Já que muitas vezes podem apenas apresentar rachaduras na parte de pintura e parte externa/visível, e não necessariamente no concreto ou cimento da viga e pilar de sustentação.
Por fim, certificar-se de que haja um relógio de medição individual para cada imóvel que ele alugue, caso ele possua mais de um imóvel dentro de uma edificação ou prédio. Ex. aptos, ou salas comerciais e conjuntos dentro de um prédio. Isso é necessário já que a não individualização de medições pode gerar atritos e brigas entre moradores e proprietários relacionados a sentimentos de injustiça na hora de realizar o rateio das contas de consumo.
Locatário: lembre-se, uma vez que o inquilino recebe as chaves, este se torna responsável por zelar pelo bem imóvel, cuidando e dando a manutenção necessária ao imóvel a fim de que, ao devolver as chaves e posse do imóvel, não sejam constatadas diferenças entre laudo inicial e final  acompanhada de vistoria de fotos. Assim, é importante  participar da vistoria inicial para detectar pontos que podem futuramente trazer problemas e atritos com o proprietário. É necessário que este faça questão de pedir a vistoria inicial de fotos à imobiliária, ou, se for o caso, de ter por conta própria as fotos dos danos com os quais ele recebeu o imóvel.
Uma vez que tenha posse das fotos e conhecimento das falhas e problemas que o imóvel apresenta, é necessário que o inquilino comunique, se melhor, por escrito, à imobiliária ou proprietário sobre os pontos que ele identificou como sendo necessários de reparo ou conserto logo no inicio da locação. Sob risco de assumir para si a responsabilidade de ter de arcar com os consertos destes itens em momento futuro, quando da vistoria final da locação.

Após a entrega/recebimento de chaves:
De forma geral, tudo que estiver relacionado ao uso cotidiano, rotineiro e que tenha relação com o manuseio direto do inquilino, é dever do locatário realizar a manutenção e tratar com cuidado. Por exemplo, a estrutura da maçaneta, estrutura do corrimão, paredes (pintura), piso, fechaduras, estrutura das janelas, azulejos de paredes, entre outros. Ou seja, são todos itens que têm relação direta com o manuseio frequente e necessário do inquilino.
Outra coisa diferente é quando o inquilino faz o uso, mas de maneira indireta de certas estruturas do imóvel, como encanamentos, fiação elétrica, alvenaria. Todos estes três pontos podem apresentar problemas quando mal construídos, encaixados e planejados. Não cabe ao inquilino cuidar ou dar a manutenção destes itens, uma vez que são itens mais básicos relacionados a se prestar a dar uma condição para que a locação possa acontecer. Se, por um lado, o locador cobra e recebe o aluguel do seu inquilino. Por outro, o locador também deve prestar contas ao inquilino a fim de que o imóvel tenha condições para que haja cobrança e recebimento pecuniário relacionado ao seu bem imóvel.

A imobiliária, no meio de tudo isso, onde fica?
É responsabilidade da imobiliária agir de maneira imparcial em todas as condições. Dando o conhecimento das melhores práticas, leis e técnicas a ambos os lados, e sempre notificando as duas partes, a fim de que não hajam parcialidades e nem injustiças no momento da resolução de atritos e conflitos de interesses.
Também, dar o devido atendimento e direcionamento sempre que este for solicitado e necessário.
Foge à sua capacidade arcar ou se responsabilizar por problemas de mal uso, ou mesmo de falta de condições e fornecimento de estrutura elétrica, hidráulica e de alvenaria. Sendo estes últimos de total responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo raras exceções. Sendo discutível, em muitos casos, se não na sua maioria, a questão do que é de fato estrutural do imóvel, e o que é acessorial do imóvel.

Fonte: mr kim