Antes de mais nada, é preciso parar para se pensar na finalidade de garantia de locação. E para facilitar este pensamento, aqui vão duas perguntas:

A quais os riscos será que uma locação está suscetível durante uma locação?
Em termos de locação, o que se pode entender como sendo um "risco"?
 
Muita gente nos procura com a pergunta "o que vocês pedem para alugar com vocês?" ou "quais são os pré-requisitos para alugar com vocês?". Ela tem a ver com  "garantia" da locação. E garantia tem a ver com o "risco" da locação.
Em outras palavras:
 
A frase "o que vocês pedem para alugar com vocês?" = "quais as garantias solicitadas?" = "quais os principais riscos que a sua imobiliária observa quando vai alugar para o inquilino?"
 
Bom, agora vamos dar inicio aos esclarecimentos.
 

• A palavra risco tem a ver possibilidade de prejuízo. Nunca tem a ver com ganho, ou lucro. Ninguém sai por ai dizendo "corri o maior risco de ganhar na loteria"; ou "imagina que arriscado eu ganhar o sorteio daquele prêmio em dinheiro".

 

• A palavra caução (utilizada sempre no feminino- "a caução") significa "evitar um prejuízo" .

 
Em outras palavras, a caução é usada para se reduzir o risco. Já que a caução significa evitar prejuízo.
 
Sendo assim, quais as formas de caução/evitar prejuízo numa locação imobiliária? (também diz-se "caucionar uma locação").
São basicamente quatro as mais conhecidas:

1. Deposito
2. Fiador
3. Caucionante
4. Seguro fiança

 
1- Depósito
Por lei, o deposito em dinheiro é limitado a 3 vezes o valor do aluguel do imóvel contratado. Ele tem um limite máximo, mas não tem um limite mínimo. Equivale a dizer que o deposito caução pode ser até 3x o valor do aluguel contratado/negociado. Existem exceções, mas elas não são interessantes para nós agora, pois um valor muito alto de caução acaba por prejudicar uma possível locação e suas negociações.
O fato é que ela possui um limite máximo, e que, ao final da locação, ele precisa ser devolvido corrigido pelo juros da poupança.
A seguir, alguns prós e contras:
Prós
Se comparado a modalidade do fiador, por exemplo, o depósito de caução costuma economizar muito mais tempo de analise de documentação. Já que não é necessário contatar o fiador, pedir documentação atualizada, discutir e explicar procedimentos entre imobiliária, inquilino e fiador(es);
Caso seja um dinheiro parado (sem uso), ao final da locação, ele precisa ser devolvido junto com a correção do juros da poupança acumulado durante o período em que o imóvel estava locado.
Contras
O valor do depósito somente será devolvido com correção integral da caderneta de poupança se, ao findar da locação, não forem acumulados atrasos ou débitos. Por exemplo, se o valor que João depositou, após correção, chegou ao valor de R$ 3.000,00 mas existiam débitos de R$ 2.500,00 relacionados a alugueis e cotas de condomínio em atraso, ao final, ele só vai resgatar R$ 500,00 ao final de vários anos de locação.
É um dinheiro que não pode ser acessado por nenhuma das partes (inquilino e proprietário) durante o período da locação. Mesmo que haja a necessidade financeira do inquilino em se usar o valor para quitar parte do aluguel.
 
2- Fiador
Todo mundo já ouviu falar desta figura. Geralmente, algum parente ou conhecido próximo acaba assumindo este papel ingrato. Em termos de inadimplência e portanto cobrança de valores em atraso, o fiador figura como devedor de igual para igual com o inquilino.
Ou seja, se o inquilino deve R$ 100,00, o fiador deve R$ 100,00. A divida do inquilino é a divida do fiador. Equivale a dizer que se o inquilino deve o valor, supomos, de um apartamento+um carro. O fiador deve um apartamento+um carro. Não há limites para o débito de um fiador. E o pior, quem geralmente cria e aumenta esse débito, costuma não ser ele próprio- e sim o inquilino. Quer dizer que muitas vezes o fiador nem sabe que tem determinado débito em nome/CPF. Em alguns casos, ele só fica sabendo do seu débito depois que já é tarde demais..
Prós
Custo inicial baixo. Diferente do depósito, para o caso de fiador, não se desembolsa nada para dar inicio a uma locação- enquanto no deposito é necessário fazer uso de uma reserva de dinheiro, no fiador, não existe este "custo" inicial.
Geralmente, quando se tem um fiador bom, com bastante bens, a aprovação da locação vem com muito mais rapidez e tranquilidade.
Contras
Acaba sendo uma responsabilidade muito grande para o fiador responder por uma divida de terceiro, o que muitas vezes leva o fiador a querer desfigurar do contrato de locação com o passar do tempo. Isso leva a vários atritos com inquilino, proprietário e imobiliária.
Não é raro ver pessoas e famílias inteiras falidas após um membro se dispor como fiador de uma pessoa conhecida. Como o fiador responde com a totalidade de seus bens a patrimônios, sem limitação, é possível que ele perca tudo (dinheiro em conta, carro, imóveis, bens, etc) por conta de uma dívida que um terceiro possa estar criando sem o seu conhecimento.
 
3- Caucionante
Na prática, o caucionante é uma figura muito próxima do fiador. Só difere ao passo em que o fiador responde com a totalidade dos bens que este venha a possuir em sua propriedade; e o fiador só responde pela dívida com um bem específico- geralmente um imóvel. Ou seja, o caucionante limita a sua responsabilidade sobre a divida de um terceiro com um bem especifico, e não com a totalidade de seus bens e patrimônios.
Prós
O caucionante não responde com a totalidade de seus bens. Ou seja, se ele decide "garantir" a locação com um imóvel, o "máximo" que ele pode perder é o próprio bem imóvel que ele decidiu colocar como garantidor da locação. Sua eventual perda se limita ao bem que ele colocou como caução da locação.
Contras
Em casos extremos, o caucionante realmente chega a perder o imóvel em questão de pouco tempo. Ou mesmo ele é levado a leilão a fim de que a dívida seja quitada. Muitas vezes este costuma ser um processo doloroso mas não é raro isso acontecer.
Na maioria dos casos, é feito um procedimento chamado averbação na matricula do imóvel dado como garantia. Equivale a dizer que o imóvel não pode ser vendido nem usado em outras situações como meio de se ganhar credito na praça. Pois a informação de que o imóvel está dado com garantia em uma locação se torna pública por meio do cartório.
 
4- Seguro-fiança
É a uma modalidade que tem perdido muita força nos últimos anos devido ao seu custo para o inquilino. Ele funciona igualzinho a uma apólice de carro.
Se no carro, o sinistro acontece quando existe o acidente ou furto, no imóvel, o sinistro acontece quando há atraso no aluguel.
Nesta hora (quando acontece o sinistro) a seguradora entra em ação para cobrir todos os prejuízos. Equivale a dizer que a seguradora paga o aluguel para o proprietário, e começa a processar o inquilino.
Prós
É uma saída rápida e prática para o inquilino que não tem um fiador ou caucionante a disposição. E nem reserva de dinheiro para pagar o depósito de 3x o aluguel combinado.
Sinal de aprovação- a apólice do seguro-fiança costuma, por si só, representar uma carta de aprovação do inquilino par a imobiliária e para o proprietário.
Contras
O custo financeiro envolvido neste tipo de seguro costuma ser bem alto para o inquilino. Não é barato e é literalmente um custo, pois uma vez que apólice seja paga, caso o próprio inquilino atrase nos pagamentos, a seguradora (que ele mesmo pagou), irá processá-lo e buscar seu despejo na Justiça. É uma custa que não pode ser revertida em seu favor- nada daquilo que ele pagou pode ser revertido ou recuperado ao longo da locação.

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Fonte: mr kim